Softvér na krátkodobý prenájom
SprievodcaSoftvér na krátkodobý prenájom
Sprievodca · Povinnosti ubytovateľa 2026 / 2027
Krátkodobý prenájom na Slovensku: kompletný zoznam povinností
PMS systém od
19 € / mesiac bez DPH
Tento týždeň
32
Hotové
89%
AI asistent
MCP
Živnosť alebo s.r.o.Aktívne
Nahlásenie prevádzkarneHotové
Hygiena (RÚVZ)Nové
Cudzinecká políciaLive
Mestská daň za ubytovanieAuto
Štatistický výkaz CR 1-12Aktívne
Funkcie
8
AI cez MCP
Claude, ChatGPT, Gemini
8 povinností pri krátkodobom prenájme
Zverejniť apartmán na Booking.com alebo Airbnb je otázka jedného večera. Legálne ho prevádzkovať však znamená vybaviť si oprávnenie na podnikanie a registrácie na siedmich rôznych úradoch — a od roku 2027 pribúda aj povinný zápis do nového registra krátkodobého prenájmu, bez ktorého nebude možné ubytovanie na platformách vôbec ponúkať.
Každý úrad má vlastné tlačivá a lehoty. Toto je kompletný checklist, na ktorý nesmiete zabudnúť.
Čo všetko zvládne
- Živnosť alebo s.r.o.Ohláste si voľnú živnosť „Ubytovacie služby bez poskytovania pohostinských činností“ na okresnom úrade alebo cez slovensko.sk. Pri viacerých apartmánoch zvážte s.r.o.
- Nahlásenie prevádzkarneApartmán je z pohľadu zákona prevádzkareň. Nahláste ju živnostenskému úradu a nezabudnite na povinné označenie — meno, sídlo, prevádzková doba, kategória zariadenia.
- Hygiena (RÚVZ)Podajte oznámenie o začatí prevádzky priestorov najneskôr v deň začatia činnosti a priložte prevádzkový poriadok podľa vyhlášky č. 259/2008 Z. z. Niektoré RÚVZ vyžadujú návrh na uvedenie priestorov do prevádzky — postup si overte vopred.
- Cudzinecká políciaVeďte knihu ubytovaných pre všetkých hostí a nahlasujte pobyt cudzincov do 5 dní od ubytovania na oddelenie cudzineckej polície.
- Mestská daň za ubytovanieZaregistrujte sa ako platiteľ dane na obci podľa polohy apartmánu, naštudujte VZN a odvádzajte daň vybranú od hostí v termínoch podľa nariadenia.
- Štatistický výkaz CR 1-12Mesačný výkaz o činnosti ubytovacieho zariadenia — počet hostí, prenocovaní, krajiny pôvodu, kapacity. Podáva sa aj za mesiace bez hostí.
- Registrácia na DPHPodľa situácie § 4 (plné platiteľstvo pri prekročení obratu), § 7 (tovar z EÚ nad 14 000 €) alebo § 7a (provízie od Booking.com a Airbnb, reklama Google či Meta — bez akéhokoľvek limitu).
- Register krátkodobého prenájmu NovéOd 1. 1. 2027 podľa zákona č. 133/2026 Z. z. Existujúci hostitelia sa zapisujú do 28. 2. 2027, od 1. 3. 2027 nemožno bez registračného čísla ponuku na platforme zverejniť.
Dobré vedieť
- Portály
- Booking, Airbnb a ďalšie
- Podpora
- v slovenčine
- Legislatíva
- CR 1-12, miestna daň
Novinka od 1. 1. 2027
Povinný register krátkodobého prenájmu (zákon č. 133/2026 Z. z.)
Novinka od 1. 1. 2027
Povinný register krátkodobého prenájmu (zákon č. 133/2026 Z. z.)
V júni 2026 bol v Zbierke zákonov vyhlásený zákon č. 133/2026 Z. z. o registri jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania. Účinný je od 1. januára 2027 a zavádza celoslovenský register, ktorý bude spravovať Ministerstvo cestovného ruchu a športu SR. Ide o najväčšiu novú povinnosť pre ubytovateľov za posledné roky — dotkne sa každého, kto ponúka ubytovanie cez Airbnb, Booking.com či inú online platformu.
do 28. 2. 2027Termín na zápis pre hostiteľov, ktorí ponúkajú ubytovanie cez platformy už do 31. 12. 2026.
od 1. 3. 2027Registrácia musí prebehnúť ešte pred prvým poskytnutím ubytovania. Bez platného registračného čísla nemožno ponuku zverejniť.
100 – 30 000 €Sankcie: fyzická osoba 100 – 1 000 €, podnikateľ alebo s.r.o. 1 000 – 3 000 €, online platforma 3 000 – 30 000 €.
Zákon je implementáciou nariadenia (EÚ) 2024/1028 o zbere a poskytovaní údajov o krátkodobom prenájme. Register bude fungovať aj ako jednotné digitálne kontaktné miesto, časť údajov vrátane registračného čísla jednotky bude verejná. Zmeny zapísaných údajov treba oznámiť do 30 dní a pri trvalom ukončení činnosti sa jednotka do 30 dní z registra vymaže.
Základ
Krátkodobý prenájom nie je „obyčajný“ prenájom
Základ
Krátkodobý prenájom nie je „obyčajný“ prenájom
Prvá vec, ktorú si treba ujasniť: ak hosťom poskytujete okrem samotného priestoru aj ďalšie služby — posteľnú bielizeň, upratovanie, uteráky, check-in servis — z pohľadu zákona už neprenajímate nehnuteľnosť, ale poskytujete ubytovacie služby. A to je živnosť.
Rozdiel je zásadný. Kým klasický dlhodobý prenájom podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov živnosť nevyžaduje, ubytovanie hotelového typu cez Booking či Airbnb áno. Ak predávate izby cez viacero portálov, oplatí sa hneď od začiatku premyslieť aj rezervačný systém pre ubytovanie, ktorý vám evidenciu vedie automaticky. Podrobné daňové súvislosti výborne rozoberá článok na Euroekonom.sk, my sa zameriame najmä na prevádzkové a ohlasovacie povinnosti.
Povinnosti pri krátkodobom prenájme
Detailne k jednotlivým povinnostiam
1. Oprávnenie na podnikanie: živnosť alebo s.r.o.
Skôr než čokoľvek nahlásite, potrebujete oprávnenie na podnikanie. Ubytovacie služby nemôžete poskytovať „len tak“ ako fyzická osoba — na výber máte dve cesty:
2. Živnostenský úrad: nahlásenie prevádzkarne
Apartmán je z pohľadu zákona prevádzkareň — a tú treba živnostenskému úradu nahlásiť. Na viditeľnom mieste musí byť obchodné meno a sídlo, meno zodpovednej osoby, prevádzková doba a kategória a trieda ubytovacieho zariadenia . Správne zaradenie budete potrebovať aj pri hygiene, mestskej dani a štatistikách.
3. Hygiena (RÚVZ): oznámenie + prevádzkový poriadok
Povinnosť, na ktorú sa zabúda najčastejšie. Každý prevádzkovateľ musí podať príslušnému regionálnemu úradu verejného zdravotníctva oznámenie o začatí prevádzky priestorov podľa § 52 ods. 8 zákona č. 355/2007 Z. z., a to najneskôr v deň začatia činnosti. Súčasťou je prevádzkový poriadok podľa vyhlášky č. 259/2008 Z. z., ktorý obsahuje najmä:
4. Cudzinecká polícia: kniha ubytovaných a hlásenie cudzincov
Každý ubytovateľ je povinný viesť knihu ubytovaných, a to pre všetkých hostí, nielen cudzincov. Zapisuje sa meno, číslo dokladu, adresa trvalého pobytu a doba ubytovania; pri cudzincoch aj štátna príslušnosť a dátum narodenia. Kniha môže byť elektronická. Presne túto funkciu plní online ubytovacia kniha v Proon PMS, ktorá zápisy vytvára z online check-inu hostí.
5. Miestna daň za ubytovanie
Podľa zákona č. 582/2004 Z. z. podlieha odplatné prechodné ubytovanie dani za ubytovanie. Ako prevádzkovateľ ste platiteľom dane — vyberáte ju od hostí a odvádzate obci:
6. Štatistický úrad SR: výkaz CR 1-12
Štatistický úrad vedie register ubytovacích zariadení a oslovuje subjekty na vyplnenie formulára CR 1-12 — Mesačný výkaz o činnosti ubytovacieho zariadenia . Uvádza sa počet hostí, prenocovaní, krajiny pôvodu a kapacity. Výkaz treba podať aj za mesiac bez hostí. PMS systém Proon generuje podklady pre CR 1-12 automaticky z dát o rezerváciách.
7. Daňový úrad: registrácia na DPH (§ 4, § 7 alebo § 7a)
Zákon č. 222/2004 Z. z. o DPH pozná viacero typov registrácie a ubytovateľa sa môžu týkať tri. Je dôležité vedieť, ktorá situácia platí pre vás — líšia sa v tom, či sa stanete plnohodnotným platiteľom a či máte nárok na odpočet DPH.
8. Register krátkodobého prenájmu (nové od 1. 1. 2027)
Zákon č. 133/2026 Z. z. o registri jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania bol vyhlásený v júni 2026 a účinnosť nadobúda 1. januára 2027 . Zavádza centrálny register, ktorý spravuje Ministerstvo cestovného ruchu a športu SR a ktorý zároveň funguje ako jednotné digitálne kontaktné miesto. Ide o implementáciu nariadenia (EÚ) 2024/1028.
Povinnosti pri krátkodobom prenájme
Aké dane a DPH sa ma týkajú?
Aké dane a DPH sa ma týkajú?
Príjmy z ubytovacích služieb zdaňujete ako príjmy zo živnosti podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov — s možnosťou paušálnych výdavkov 60 % alebo skutočných výdavkov. Súčasne platíte odvody ako každý živnostník.
Ubytovacie služby patria pod zníženú sadzbu DPH 5 % (príloha č. 7a zákona o DPH), ktorá platí aj v roku 2026. Povinná registrácia za platiteľa DPH podľa § 4 sa po zmenách účinných od roku 2025 posudzuje z obratu za kalendárny rok a hranica je dvojstupňová: pri dosiahnutí 50 000 € podávate žiadosť o registráciu (platiteľom sa stávate spravidla od začiatku ďalšieho roka), no ak v tom istom roku prekročíte aj 62 500 €, stávate sa platiteľom okamžite dňom prekročenia.
A nezabudnite na DAC7: Booking.com aj Airbnb od roku 2023 automaticky reportujú príjmy svojich ubytovateľov finančnej správe, takže „neviditeľný“ príjem z platforiem už neexistuje. Od roku 2027 k tomu pribudne aj reporting platforiem do registra krátkodobého prenájmu. Kompletný daňový rozbor nájdete v článku na Euroekonom.sk.
Otázky a odpovede
Často kladené otázky
Najčastejšie otázky o povinnostiach pri krátkodobom prenájme
Opýtať sa násMusím sa zapísať do nového registra krátkodobého prenájmu?
Áno, ak ponúkate ubytovanie cez online platformu (Airbnb, Booking.com a podobne). Podľa zákona č. 133/2026 Z. z. účinného od 1. 1. 2027 sa registrujú hostitelia aj jednotlivé ubytovacie jednotky. Kto ponúkal ubytovanie už do 31. 12. 2026, musí sa zapísať najneskôr do 28. 2. 2027; od 1. 3. 2027 sa treba registrovať ešte pred prvým poskytnutím ubytovania.
Čo sa stane, ak registračné číslo nebudem mať?
Od 1. 3. 2027 bude zakázané ponúkať ubytovanie bez platného registračného čísla — platforma takúto ponuku nesmie zverejniť. Za porušenie hrozí fyzickej osobe pokuta 100 – 1 000 €, podnikateľovi alebo s.r.o. 1 000 – 3 000 € a samotnej platforme 3 000 – 30 000 €.
Potrebujem živnosť, aj keď prenajímam cez Airbnb len občas?
Áno. Rozhodujúci nie je počet nocí, ale charakter služby — ak poskytujete ubytovanie s doplnkovými službami (bielizeň, upratovanie, check-in), ide o ubytovacie služby, ktoré vyžadujú živnostenské oprávnenie alebo s.r.o. bez ohľadu na frekvenciu.
Musím hlásiť na cudzineckú políciu aj hostí zo Slovenska?
Nie. Hlásenie pobytu sa týka len cudzincov (každého, kto nie je občanom SR). Knihu ubytovaných však musíte viesť pre všetkých hostí vrátane Slovákov.
Dokedy musím nahlásiť pobyt cudzinca?
Do 5 dní od ubytovania hosťa, a to poštou, osobne na oddelení cudzineckej polície alebo elektronicky cez portal.minv.sk. V Proon PMS si tlačivo hlásenia vyplnené z online check-inu hosťa stiahnete ako PDF.
Stačí RÚVZ oznámenie, alebo potrebujem rozhodnutie?
Pri ubytovacích zariadeniach sa spravidla postupuje formou oznámenia o začatí prevádzky podľa § 52 ods. 8 zákona č. 355/2007 Z. z., najneskôr v deň začatia činnosti. Výklad výnimky sa však v praxi líši a niektoré regionálne úrady verejného zdravotníctva vyžadujú návrh na uvedenie priestorov do prevádzky, teda vydanie rozhodnutia. Postup si preto vždy overte na RÚVZ podľa miesta prevádzky.
Kto platí daň za ubytovanie — ja alebo hosť?
Daň platí hosť, vy ste ako prevádzkovateľ jej platiteľom voči obci: daň od hosťa vyberiete (zvyčajne ako súčasť ceny alebo osobitnú položku) a v termínoch podľa VZN ju odvediete mestu či obci.
Musím podávať výkaz CR 1-12, aj keď som v danom mesiaci nemal hostí?
Áno. Spravodajská povinnosť platí aj za mesiace bez činnosti — výkaz jednoducho podáte s nulovými, resp. dostupnými údajmi.
Aký je rozdiel medzi registráciou na DPH podľa § 4, § 7 a § 7a?
Podľa § 4 sa stávate plnohodnotným platiteľom DPH pri prekročení obratu a máte nárok na odpočet DPH. Podľa § 7 sa registrujete pri nadobudnutí tovaru z iného členského štátu EÚ nad 14 000 € a podľa § 7a pri prijatí alebo dodaní služby zo/do zahraničia (napríklad provízie Booking.com či Airbnb). Registrácia podľa § 7 ani § 7a z vás nerobí platiteľa DPH a nemáte pri nej nárok na odpočet.
Platí pre registráciu podľa § 7a nejaký obratový limit?
Nie. Limit 14 000 € sa týka výlučne § 7, teda nadobudnutia tovaru z iného členského štátu EÚ. Pri § 7a žiadny limit neexistuje — povinnosť registrácie vzniká už pred prijatím prvej služby od zahraničnej firmy, teda skôr, než vám Booking.com alebo Airbnb vystaví prvú faktúru za províziu. Registrácia je bezplatná a nerobí z vás klasického platiteľa DPH. Ak ste už platiteľom podľa § 4, samostatná registrácia podľa § 7a sa vás netýka.
8 povinností, jeden systém
Nechajte administratívu na Proon
Online kniha ubytovaných, check-in so skenovaním dokladov, tlačivo hlásenia pobytu cudzinca, výpočet miestnej dane aj výkaz CR 1-12. Všetko z rezervácií, ktoré sa synchronizujú z Booking.com, Airbnb a ďalších platforiem.
Súvisiace riešenia
Všetky funkcieChannel Manager
RiešeniaChannel manager pre slovenské ubytovania
PMS Systém
RiešeniaProperty Management System pre slovenské ubytovania